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过去几年,为什么大部分房地产商都追求高周转?

高周转的背后是什么?

“买不起!”

“卖不掉!”

这一僵局,国内不少城市楼市维持了三年多,房价也横盘了三年,令人有些看不懂。

中国楼市,一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”,到2008年,中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长,内地百业兴旺,家庭收入普涨。房价,也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后,中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机,对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松,全球主要央行集体行动,推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后,西方世界经济增长低迷,英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹,美国楼市后程发力再创新高,美股更延续十年大牛。

货币盛世之下,百业兴盛的局面被打破,行业分化突出,中国楼市迎来牛市,房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利,互联网及风投疾风吹劲草,但不少实体行业愈加困难。

2015年,是中国楼市,乃至中国经济的关键一年。

这一年,股市暴跌,楼市暴涨。

至今很多人认为,2015年之前的房价,还能够承受,但已是极限。当时,深圳刚需的极限为300万左右。

但是,2015年,深圳房价“一夜间高位翻倍”。深圳房价年初均价在3万以内,接着迎来八连涨,同比涨幅达38%,部分地段超50%,涨幅全国第一。年末就超4万,关内直通6-8万,刚需极限从300万快速提高到500万。

深圳这波“高位翻腾”,终结了大部分工薪族买房的机会。

不过,这只是个开始。

2016年开始,深圳大涨引发连锁反应。从深圳传递到东莞、广州、惠州、中山,接着石家庄、合肥、郑州大涨,然后三四线城市普涨。

2015-2016,注定成为中国房地产的转折年,也是众多中国家庭及三代人命运的转折年。

但是,这波楼市普涨,是在“去杠杆、去库存、去产能”大背景下,为何越“去”越涨?

令人费解的是,中国房地产巨头越“去杠杆”越凶猛,碧桂园拿下7000亿,万科6000亿,恒大5000亿,融创、保利4000亿。

新城控股、中梁控股、泰禾集团、阳光城等地产“黑马”,逆势操作,疯狂拿地,凶猛加杠杆,追求极致高周转,成功跻身千亿阵营。

这又是为何?

2019年7月16日,作为高周转模式的代表、业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股,在香港敲锣上市。

这家千亿级别的房企,是港交所9年内迎来的规模最大的一家内地地产公司。

中梁,出身于温州的地产公司,堪称业界“黑马”。2016年,中梁的销售规模不过190亿元,到2018年飙升至1015亿元。

三年销售规模翻了5倍有余,令人瞠目结舌!

这三年,正是中国房价普涨的三年。

此轮普涨,逼近大部分家庭的购买极限,换来的是中国房企的暴利时代。

所谓“洞若观火”,从房企的角度,透视楼市这三年的离奇涨势。

土地和货币的控制者,是楼市的最大供给者,根本性地决定了楼市的走势。

房企,是楼市供给的执行者。房企的供给动力、规模及结构,决定了房价的涨跌。

2016年,中国全面启动“供给侧改革”,全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段,楼市调控升级,市场走势扑朔迷离。

这一政策转向,房地产的供给与需求,出现关键转变。

先来看供给端。

去产能、去库存、去杠杆,对房地产供给来说,至少意味着两大变化:

一是供给端产能过剩,需要快速出清。

二是房地产企业“喜提”货币的年代结束,资本面紧缩,融资成本大增。

此时,房地产企业,会怎么做?

2015-2016年,是中国房企的战略年。房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。他们的豪赌,影响着中国众多家庭的命运。

通常,库存高企,货币紧缩,融资成本增加,房企都会去库存、压缩产能,快速“回血”。

确实,近些年,不少小地产商融资成本大增,部分陷入流动性危机。

2016年,资管业务监管政策密集出台,过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后,小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄,融资成本攀升。

但是,中型地产商和部分地产巨头,却采取了相反的策略。中型地产商,如中梁、泰禾、阳光城等,逆势加杠杆,玩转高周转,虎口夺食,狼吞虎咽,试图快速跻身全国性大型地产梯队。

为什么这些中型地产商选择逆势而行?

我们看看,当时的房地产公司到底发生了什么,业内高层是如何判断的。

以典型的中梁控股为例。

2015年,是中梁控股的“战略年”。

当年,中梁的签约销售额不过86亿。这个规模,只相当于当时深圳一个大型房地产项目的销售额。

这一年,中梁制定五年战略规划,当时面临方向选择的问题。中梁创始人杨剑做了一个非常重要的判断:未来中国房地产将面临洗牌,马太效应会不断放大,集中度将加速提升,“强者恒强”的格局日益明显。

“跑步进入行业前30,否则死掉”,这是当时很多中型地产商的共识。

随着去杠杆、去产能、去库存加速,资管监管加强,融资成本越来越高,资金越来越紧张,中型地产商焦虑感倍增,甚至面临“生与死”的两难选择:

要不逐渐收缩,控制成本和现金流,甘愿做地方小企业;

要不快速跻身前30强,依靠规模与银行形成利益共同体。

这是一种“大而不倒”的底层商业逻辑。

房地产,本质是金融项目。

大多数地产商,都深谙“欠小钱是孙子,欠大钱是大爷”的资本之道。

求生欲刺激中型地产商“野蛮生长”,但如何才能跻身前30强?如何才能迈过千亿大关?

房地产,是一个地方性极强的行业。大多数地产公司只能“偏安一隅”,凭借当地政商资源,固守本土,辐射片区。

深圳本土房企鸿荣源、星河、卓越、佳兆业、绿景、中洲、宝能、龙光、茂业、宏发“近水楼台先得月”,强如之前的万达地产进入深圳也屡屡碰壁。

像深圳京基、卓越、佳兆业等掉进“米缸”里的地产商,倒没有如此强烈的危机感。出生在中小城市的地产商,则亟需攻城略地,拿下一座座堡垒。

但是,一线城市,攻不进去。

于是,中小城市,尤其是三四线城市,成了中型地产商扩张的目标。

中梁等中型地产商,大多模仿“碧桂园模式”,极度推崇高周转,向全国三四线城市扩张。

高周转模式,开始是万科提出来的,即万科5986高周转模式:拿地5个月即动工,9个月销售,第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。

后来,因担心施工安全及房屋质量,万科放弃了高周转模式。但是,碧桂园继承了这一模式,并将其发挥到了极致。

碧桂园的高周转被业内称为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

为什么万科担心风险逐渐刹车时,碧桂园、恒大地产垄断,还要冒险搏命扩张,将高周转玩到极致?

其实,碧桂园、恒大,与地方性中型房企,本质上一样,都属于“穷人家的孩子”,采用的都是剑走偏锋的野蛮扩张模式。

碧桂园、恒大虽然成长于广州,当年号称“华南五虎”,但却不是“树大根深”。

另外“三虎”富力、雅居乐、合生创展才是华南房企的经典代表,其中富力更是“地产贵族”。王健林遭遇“滑铁卢”时,请富力出手,才险度难关。

地产界的“穷人家的孩子”与“富人家的孩子”,发展模式完全不同。

由于中国商品房最早起源于深圳、广州,本土地产商坐拥天时地利人和,把控政商关系,可以拿到核心地段,属于“富人家的孩子”,养尊处优,不必外面折腾。

合生创展早期开发的广州华景新城、广州骏景花园、广州暨南花园,以及粤泰股份的荔港南湾,都是明星楼盘。

再如深圳十大地产,都是潮汕帮的天下,其中万科属于“根正苗红”,后被潮汕帮“敲门”。

其中,深圳“黄氏家族”早早在布吉大芬村片区买下大片土地,早期开发了“茂业城”及“茂业字样”的楼盘。1994年黄世再就在福田CBD规划区买下一片,建起了大中华。黄氏的茂业百货,也地处东门繁华商圈。

卓越世纪被誉为CBD之王,坐拥此地,奈何奔波。京基集团,在深圳拆迁城中村就够赚大发,随便一两个项目,比一般房企的全年全国销售规模还多。

万科更是根正苗红,王总早已不搞“GDP崇拜”,找不到新方向,“野蛮人”又来敲门,家务事繁多,无心冒险扩张,龙头拱手相让也无妨。

这些“富人家的孩子”可以“稳坐钓鱼台”,管控项目少,金额大,风险小。

但是,碧桂园和恒大则不同。碧桂园,属于城市“郊区的孩子”。

碧桂园老家在顺德,第一个楼盘是顺德碧桂园,在碧江两边的农地上建立起来的。

这个楼盘,地处于广州番禺与顺德交界处。小区被碧江分割为两半,一边属于顺德的房产证,一边则是广州的房产证。时至今日,顺德碧桂园,都是极为偏僻之地。

碧桂园,还开发新塘碧桂园、华南碧桂园,一个在增城,一个在番禺,都属于广州的“边疆”。

恒大同理,在广东地产商眼里,许家印属于“外地人”。

所以,碧桂园、恒大,野心膨胀,跃跃欲试,大肆向三四线城市扩张,试图把万科拉下马,坐到头把交椅。

这样,碧桂园,就成了很多中型地产商、小型地产商,追逐的标杆。

“走出去”战略,与本土战略完全不同。本土战略追求质量、单价,但“走出去”战略强调四处开花、规模取胜、速战速决、借力打力,采用“大、快、合”的高周转模式。

这种模式,必须满足几个条件:

一是避重就轻,攻击三四线城市的非核心地段;

二是轻资产运作,降低财务杠杆,加大合作杠杆,采取跟投模式、合股模式;

三是与当地人合作,快速拿地,快速融资,快速开发,快速预售,快速回笼资金。

于是,碧桂园、恒大以及中梁等中型地产商,大笔押注三四线城市,在神州大地上攻城拔寨、开疆拓土。

从2016年开始,中梁短短三年拿下403块土地。招股书显示,2016-2018年,中梁分别拿到63块、119块、221块地,其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。

拿下地后,中梁奉行“456”高周转,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资。“快进快出、小步快跑、低开高走”,中梁,也被业内称为“三四线城市收割机”。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告,2017年,500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16,到2018年又下降至0.13,为最近六年的低值。

这时,规模就是战略,高周转就是手段。

高周转,本质上是资金周转率高,利用最少的时间,最低的资金成本,把规模做到最大。

所以,高周转,就是规模,规模是一种生存战略。

在买方市场中,高周转带来的大规模供给,并未打击房价,相反房地产市场规模更加膨胀,三四线城市楼盘遍地开花,各地房价普涨。

规模之大,利润之高,甚至大大超出了地产商的想象。

中梁在2015年制定战略时,预计2025年实现千亿规模,挺进地产前30强。然后,这个目标,却在短短三年后的2018年提前实现,甚至跃升为地产前20强。一个区域董事长一年千万级别的奖金,连他们自己都觉得不可思议。

然而,这一切,都是以中国三四线城市房价普涨、家庭收入透支为代价的。

为什么在“去库存、去产能”的背景下,地产商还大搞高周转,供应大规模房源,这不是与政策背道而驰吗?这不是违背市场规律吗?

以上说的是供给端,这个问题我们要从需求端来解答。

2016年,中国房地产推行去杠杆、去库存的同时,也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化,是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷,去杠杆,管控资管,目的是从供给端,即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是,棚改货币化,目的是从需求端,即政策性银行供应一笔贷款,让三四线城市的棚改户,消化当地房产库存。

2015-2017年,货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%,在新开工数量没有增加的情况下,棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加,三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平,占销售面积的14.8%和18%;当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此,房产库存降下来了,但是房价上涨了,地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说,这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求,与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看,三四线城市的棚改货币化,确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式,吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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